自分の土地の建築可能容積(広さ)を調べてみた　容積率(延べ床面積)

今ある土地にどれくらいの広さの建物を建てられるのか?どんな間取りにするのか?寸法・サイズはどんなものがいいか考えるなかで前回、自分の土地にどれくらいの大きさの建物を建てられるか知る為に、建ぺい率を調べてみましたが、今回は、容積率・延べ床面積・広さについて調べてみました。

延べ床面積は、どれくらいか調べてみた。容積率について

土地の広さに対して上から見たときにどれくらいの広さの建物を建てられるか?という事が建蔽率という事で前回調べてみましたが、各階の床面積を合わせた広さが延べ床面積であり、土地に対する容積率で延べ床面積の上限が決まります。

延べ床面積の上限を計算する手順・流れについて

自分の土地に対して可能な延べ床面積を知る為には、『容積率(ようせきりつ)』が大きく関与してきます。これは、法令等で定められていることなので超えることが出来ません。しかも、建蔽率と同様にこの容積率は、用地地域等によって異なるので、調べる流れとしては、『用途地域』を調べて基本となる『指定容積率』が分かります。ただし、建蔽率と異なり、前面道路幅員も大きく関係してきますので『前面道路幅員』も測る必要があります。

計算式は、簡単で以下の通りです。
延べ床面積＝土地面積×容積率

基本となる容積率の『用途地域』について調べてみた

容積率も建蔽率も『用途地域』がどうなっているかによります。　※用途地域の調べ方は、建蔽率のページでご確認ください。

今回、自分土地の用途地域は、第一種住居地域とわかりましたこの場合、指定容積率は、『100%、150%、200%、300%、400%、500%』のいずれかとなります。どれになるかは各地方公共団体の都市計画で定められています。

自分の地域の第一種住居地域の指定容積率は、都市計画により『200％』が基本とされていました。

調べ方は、『自分の地方公共団体名　第一種住居地域　容積率』と入れれば出てくると思います。

容積率では、前面道路幅員も重要な要素

前面道路幅員つまり、土地が接する道路の横幅が容積率に影響されます。

もしも１２メートル以上の道路幅員があれば、関係ありません。※前面道路幅員が12メートル以上の場合は、指定容積率がそのまま適用となります。

道路幅員12メートルの目安としては、明確に線が引かれている対面通行道路(中央分離帯の無く、往復方向に通行が行われている道路)の道路幅員が12ｍあるかどうかです。1車線分で3～3.5ｍほどあります。車道の両側に歩道があり、一段高くなっていたり、植木があったり、十分な幅が確保してあれば可能性大です。車道と歩道が線のみの場合は、難しいかもしれません。片側２車線の道路の場合、全部で車線が４車線になりますが、４車線分で１２メートル程度です。

住宅街の場合は、もしかしたら道路幅員が4メートルも無いかもしれませんよね。この場合は、自分が後退・セットバック(道路中心から２m後退)したら４メートル道路(みなし道路)として計算することができます。

前面道路が12メートル未満の場合は、前面道路幅員(メートル)に40又は、60を乗じた値と【指定容積率】を比べて小さい値が適用されて『基準容積率』といい、それが土地に対する容積率の上限となります。

前面道路幅員は、自分で測るとして、『40又は60を乗じた値』についてどっちになるか?という事ですがこれは『用途地域』によります。用途地域が住居系(例：第●種●●住居地域)であれば『40』が基本です。商業や工業地域は、60が基本です。
ただし、住居系の場合『特定行政庁が指定する区域では、60』となります。
まだ、40か60か結論が出ません・・・

ということで　調べ方は、『自分の地方公共団体名　用途地域　容積率』と入れれば出てくると思います。

自分の地域については、
第一種中高層住居地域・第二種中高層住居地域は、【40のまま】
第一種住居地域及び第二種住居地域及び準住居地域のうち風致地区は、【40のまま】
それ以外は、【60】となっていました。

つまり、自分の土地は、第一種住居地域で風致地区ではないので【60】となりました

ちなみに、角地のように前面道路が2つある場合は、『道路幅員の広い方』を適用します。

最終的な容積率は?

自分の土地の『用地地域』が『第一種住居地域』であるので指定容積率は、200％です。

自分の土地の前面道路幅員は、共に４メートルであり、前面道路幅員より求める容積率が【4×60】で240％となりました。

指定容積率と前面道路幅員より求めた値を比べて小さい方が適用されるため、最終的に基準容積率は、指定容積率の値となり『200％』という結果になりました。

ちなみに、前面道路幅員が4メートルで40の値を乗じた地域の場合は前面道路幅員より求める容積率が160％であり、指定容積率と比べて小さい値を適用することとなるのでその場合は、基準容積率が160％となります。

容積率は、どの程度影響を受けるのか?

容積率は、建蔽率と同様に建築基準法の関係であるので超えて建てることが出来ません。

容積率から延べ床面積の限度が決まりますが、容積率が200％の場合単純に２階建てまでという事ではありません。建蔽率が100％で限度いっぱい建てると単純計算で２階建てとなりますが前提としての建蔽率100％が稀です。建蔽率80％で２階建てにした場合、単純計算で容積率は160％です。もしも、建蔽率60％で三階建てにした場合は、単純計算で容積率180％です。

上記は、単純計算であり、実際にはいろいろと容積率に含まれない部分などがありますが、容積率200％を限界まで使うと3階建ては、問題なく建てられます。もしかしたら4階建てもできるかもしれません。

自分は、3階建てを考えているので建蔽率にもよりますがさほど気にせず計画しても容積率の限度を超えることは、なさそうです。

狭小地の場合は、限度まで広げたいと思うでしょうが・・・