自分の土地にどれくらいの建物が建てられるのか? 法的制限・規制

自分の土地にどれくらいの大きさの建物が建てられるのか?知りたいですよね。前回までは、基本として、土地を上から見た時に建物の大きさの規制である【建蔽率(けんぺいりつ)】と各階の床面積の合計である延べ床面積つまり、広さの規制である【容積率】について調べて分かりました。これ以外の法的な規制・制限について調べてみました。

建築基準法での建築制限について

建築基準法で制限・規制があるとそれを超えて建築することが出来ません。用途地域以外に地域・地区・街区等があり、大きさ的な事以外だと【防火地域】や【準防火地域】また【新たな防火地域】と言うように耐火性能に対しての制限・規制があったりします。大きさ的な部分において“高さ制限”がよくあり、低層住宅専用地域だと低層ということで絶対的な高さ制限があります。また、よくあるのが【道路斜線制限】や【隣地斜線制限】や【北側斜線制限】であり、自分の土地に対して【道路斜線制限】と【隣地斜線制限】がありました。

【道路斜線制限】・【隣地斜線制限】・【北側斜線制限】等の有無の調べ方について

まず、自分の土地が【道路斜線制限】・【隣地斜線制限】・【北側斜線制限】の他【外壁の後退距離】・【絶対高さ制限】・【日影規制】の制限・規制があるのか?については、『用途地域』によって指定されています。『用途地域』の調べ方は、建蔽率のページでご案内しております。

北側斜線制限について

用途地域が『●●住居専用地域』の場合に北側斜線制限を受けます。『●●低層住居専用地域』の場合は、立ち上がりが5ｍ、『●●中高層住居専用地域』の場合は、立ち上がりが10ｍとなり、勾配は、1.25となります。

立ち上がりは、敷地境界線の所の高さです。つまり、『●●低層住居専用地域』の場合は、立ち上がりが5ｍですので、敷地境界線の所の高さが5ｍ以下であれば建物を建ててもOKです。

敷地ギリギリに建築する人は、少ないですよね。境界線から1ｍ離れた所に建物がある場合は、「1メートル(境界線からの距離)×1.25(勾配)＝1.25ｍ」となるので「5ｍ(立ち上がり)+1.25ｍ＝6.25ｍ」で高さ6.25メートルの高さまでであれば建築することができます。２階建てぐらいの高さですね。屋根の形状が三角の場合、徐々に高くなりますが制限の勾配の方が急だと思います。

ちなみに、境界線から１ｍ離れたと仮定しましたが、50cmだったら?と思う方もいると思いますが『●●低層住居専用地域』の場合は、外壁の後退距離という制限もあり、必然的に１メートル以上離れることになります。

隣地斜線制限について

用途地域が『●●低層住居専用地域以外のすべて』の場合に隣地斜線制限を受けます。すべての用途地域に適用されると表現しても支障は、無いのですが『●●低層住居専用地域』が除外されている理由は、簡単で『絶対高さ制限が最大12ｍ』と制限されており、隣地斜線制限は、20メートル以上に対して適用されるためです。一般的には、７階建てぐらいになると制限を受けます。戸建住宅を建てられる場合は、実質的に関係ない制限と言えると思います。

道路斜線制限について

道路斜線制限は、『すべての用途地域』で制限を受けます。この道路斜線制限は、適用距離・適用範囲が制限の対象となります。つまり、道路からある程度離れたら制限を受けなくなるという事です。適用距離は、容積率によって20メートルから35メートルの範囲で決められています。適用距離の範囲内では、1.25の勾配で制限を受けます。１２ｍ以上の前面道路幅員がある場合は、1.5の勾配となったりしますがここでは、おいておきます。

適用距離が容積率によって変動しますが容積率が200％以下の場合、適用距離が20メートルとなります。前面道路幅員と土地の奥行の合計が適用範囲となります。適用距離が20ｍの場合は、高さ制限が25ｍとなります。戸建住宅の場合は、実質的に“適用距離の範囲外”についての話は、出てこないと思われます。

細かい事は、別として、一般的な戸建住宅の場合は、「前面道路幅員×1.25＝高さ制限」と単純に考えることとなります。前面道路幅員が4メートルの場合は、５ｍが高さの制限となります。この高さの場合は、２階建ての場合は、一部が制限の対象となります。その為、『前面道路の境界線から後退した場合は、前面道路の反対側の境界線がその後退距離に相当する距離だけ外側にあるものとみなして』制限を受けることになっています。「(前面道路幅員+自分が後退した距離×2)×1.25＝高さ制限」となります。前面道路幅員が4メートルで自分が1.5ｍ後退して建築した場合は、(4+1.5×2)×1.25＝8.75となり、高さ制限が8.75ｍとなります。この高さは、ギリギリ3階建てが立つかどうかという値です。※3階が建つかは、基礎の高さなどがあるので一概には、言えません。

斜線制限の緩和対策として天空率もあり

天空率と言って空がどの程度見えるか?というような物事があり、斜線制限で一律で制限した時と、同じぐらい空が見えれば問題ないでしょ!というような感じのことです。これについては、建築士でも正確な計算をしないとわからない物事なので素人があれこれ言う事ではありませんが、天空率というものがあり、多少であれば斜線制限を緩和できるかもしれないと覚えておくといいかもしれません。