自分の土地の建築可能面積を調べてみた　建蔽率(建ぺい率)

今ある土地にどれくらいの広さの建物を建てられるのか?どんな間取りにするのか?寸法・サイズはどんなものがいいか考えてみました。最初は、自分の土地にどれくらいの大きさの建物を建てられるか知る為に、建ぺい率を調べてみました。

建築面積(建坪)は、どれくらいか調べてみた。建蔽率について

建築面積＝建坪となりますが、自分の土地にどれくらいの大きさの建物が建てられるか知ることから始まると思います。

細かい事は、専門家から話をしてもらう事として、簡単に『建築面積とは、真上から見たときに建物がある所の面積』となります。細かい事としては、バルコニーとか屋根のひさしとか、ありますが単純に考えた時の事です。一般的に建築面積は、『㎡』で表して、建坪は、『坪』で表すそうで、単位の違いで基本的に同じことです。

建築面積・建坪を計算する手順・流れについて

自分の土地に対して可能な建築面積(建坪)をしる為には、『建蔽率(けんぺいりつ)』が大きく関与してきます。これは、法令等で定められていることなので超えることが出来ません。しかも、この建蔽率は、用地地域等によって異なるので、調べる流れとしては、『用途地域』を調べて基本となる『建蔽率』が分かり、その後『建蔽率が緩和される条件』の有無を調べて最終的に適用される建蔽率が分かります。土地面積に建蔽率をかけると最大の建築面積が分かります。

基本となる建蔽率の『用途地域』について調べてみた

まず、『用途地域』として住居地域でも8つの区分に分かれています。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 準住居地域
• 田園住居地域

住居地域の他にも商業地域や工業地域がありますがここでは、省略します。

自分の土地の『用地地域』の調べ方ですが、各地方公共団体のホームページで調べることができます。各地方公共団体のホームページに『都市計画図』というものがあると思います。その中から自分の土地の場所を調べていけば何の用途地域になっているかわかります。

今回、自分土地の用途地域は、第一種住居地域とわかりましたこの場合、指定建蔽率は、『50・60・80』のいずれかとなります。どれになるかは各地方公共団体の都市計画で定められています。

自分の地域の第一種住居地域の指定建蔽率は、都市計画により『80』が基本とされていました。

調べ方は、『自分の地方公共団体名　第一種住居地域　建蔽率』と入れれば出てくると思います。

建蔽率が緩和される条件について

自分の地域の各用途地域の基本となる建蔽率を調べた時に同時に緩和される条件等もわかることがあります。今回、自分の地域の場合は、第一種住居地域、第二種住居地域等は、数年前に指定建蔽率が60から80と変更となっていますが条件もありました。建蔽率60％を超えて建築する場合は『一定の防火性能を確保した建物であること』が条件となります。

また、『角地』の場合は、10パーセント建蔽率を増やすことができます。『角地緩和』といわれるものです。こちらも細かい話があるのですが単純に2方向の道路に面しているような角地です。

最終的な建蔽率は?

自分の土地の『用地地域』が『第一種住居地域』であり、『一定の防火性能を確保した建物』の場合は、指定建蔽率80％となります。これに角地である為10％を追加することができるため『90％』となります。
ただし、もしも『一定の防火性能を確保した建物』でない場合は、60％となります。

民法上の制限が生じるかも・・・

建蔽率については、建築基準法のお話です。これとは別に民法上の制約により、建築面積が制限されることがあります。それは、境界線と建物の距離の制限（民法２３４条）というものです。【境界線から建物を『50cm』以上離してくださいと主張する権利】みたいなものです。そのため、絶対に50cm間を空けなくてはならないという事ではありません。隣地の人が許可すれば何も問題ありませんが、許可を得ないで間を空けなかった場合は、最終的に取り壊しとなる可能性もあります。民法の規定である為【慣習】ということも大切にされる傾向があるため、周辺がみんな間を空けていない場合は、裁判でも問題にならない可能性があります。

さて、仮に10メートル四方の土地があるとします。3辺が隣地と接します。この場合は、土地面積が100㎡となりますが隣地から50cm離したとすると、建築可能面積が85.5㎡となり、建蔽率は、85.5%ということで特段問題を感じないと思います。

しかし、細長い場所になるとどうでしょうか?　奥行10メートル横幅5メートルとします。先ほどと同じように3辺が接する場合、土地面積が50㎡となりますが、建築可能面積(9.5ｍ×4ｍ)が38㎡となり、指定建蔽率が80％でも実質的な建蔽率は、76%となります。

建蔽率は、どの程度影響を受けるのか?

建蔽率は、建築基準法の関係であるので超えて建てることが出来ません。建蔽率ギリギリで建てるような場所もあると思いますが、今回色々と検討する中で一般住宅の場合は、さほど気にしなくてもいいと感じました。

その理由としては、建てるにあたって『足場を建てる空間の確保』や『駐車場の確保』や『規格(尺モジュール・メーターモジュール)での建築』となるとどうしても余る部分が出てきたりしますので自分の土地に対する建蔽率90％ギリギリで建てることは、無いと感じました。